Was ist DOMUS 4000?

DOMUS 4000 ist eine etablierte Software für die professionelle Haus- und WEG-Verwaltung.
Eingesetzt von Verwaltern, Wohnungsbaugesellschaften und Eigentümergemeinschaften.

Typische Funktionen:

• Objekt- und Mieterverwaltung
• Buchhaltung (Mieten, Nebenkosten, Rücklagen)
• Abrechnungen & Wirtschaftspläne
• Mahnwesen
• Dokumentenverwaltung (DMS)

Technische Basis:

• Windows-Fat-Client
• Datenhaltung lokal oder im Netzwerk
• Interne Datenbankstruktur (proprietär oder SQL)
• Teilweise Zugriff über ODBC (je nach Version und Setup)
• Exportfunktionen über CSV/Excel
• Kein REST-API, keine native Cloud-Architektur

Noch aktuell?

Ja. DOMUS 4000 ist weiterhin aktiv im Einsatz und wird regelmäßig aktualisiert.
Gleichzeitig bietet DOMUS mittlerweile modernere Varianten wie DOMUS ERP oder DOMUS NAV auf Microsoft-Basis.

Mögliche Nachfolger:

• DOMUS ERP (Microsoft Dynamics NAV)
• Haufe PowerHaus
• WODIS Sigma
• PROMOS
• Immoware24 (Cloud)

Warum anbinden?

Weil Du sonst Daten nur siehst – aber nicht auswertest.

• Du willst Eigentümerreportings automatisieren
• Du willst WEGs, Objekte und Einheiten vergleichbar machen
• Du brauchst ein DWH für historische Auswertungen
• Du willst auf Power BI oder ein neues ERP umsteigen
• Du musst DOMUS-Daten langfristig archivieren

Was geht – und was nicht

Zugriffsmethode	Status	Bemerkung
CSV-/Excel-Export	✅	Standard in vielen Modulen
ODBC	⚠️ teilweise	Nur bei bestimmten Setups / Zusatzmodulen
Direkter SQL-Zugriff	❌	Meist nicht vorgesehen (proprietäre Engine)
REST-API	❌	Nicht vorhanden
RPA mit PAD	✅	Für wiederholbare Klickfolgen nutzbar

Export aus DOMUS 4000

In fast allen Bereichen kannst Du Daten exportieren:

• Mieterlisten
• Mietzahlungen
• Heiz- und Betriebskostenabrechnungen
• Rücklagenentwicklungen
• Eigentümerbewegungen
• Mahnungen

Export meist über Button Exportieren → CSV oder Excel.

Import in Access

DoCmd.TransferText acImportDelim, , _
    "tblMietzahlungen", _
    "C:\Domus\Export\mieten.csv", _
    True

Danach kannst Du mit Jet-SQL auswerten:

SELECT ObjektNr, SUM(Betrag) AS GesamtMiete
FROM tblMietzahlungen
WHERE Jahr = 2024
GROUP BY ObjektNr
ORDER BY GesamtMiete DESC;

Import in SQL Server

BULK INSERT dbo.Mietzahlungen
FROM 'C:\Domus\Export\mieten.csv'
WITH (
    FIELDTERMINATOR = ';',
    ROWTERMINATOR = '\n',
    FIRSTROW = 2
);

Wenn regelmäßig: per SQL-Agent oder SSIS automatisieren.

Zielstruktur im DWH

Tabelle	Inhalt
Objekte	Wohn- und Gewerbeobjekte
Einheiten	Wohnungen, Läden, Stellplätze etc.
Mieter	Stammdaten und Vertragsinformationen
Mietzahlungen	Buchungseinträge
Nebenkosten	Verteilte Kosten (HK/BK/sonstiges)
Rücklagenentwicklung	Einzahlungen, Entnahmen je Jahr

RPA mit Power Automate Desktop

Wenn Du regelmäßig Exporte brauchst, aber DOMUS keine Schnittstelle anbietet:

• Anwendung starten
• Maske aufrufen
• Filter setzen (z. B. „Alle Mieten 2024“)
• Export starten
• Datei umbenennen, speichern, verarbeiten

Skripte laufen stabil, wenn DOMUS nicht aktualisiert wird und die GUI gleich bleibt.

Beispiel: SQL-Auswertung aus importierten Abrechnungsdaten

SELECT ObjektNr, Abrechnungsjahr, SUM(Betrag) AS SummeBK
FROM dbo.Betriebskosten
GROUP BY ObjektNr, Abrechnungsjahr
ORDER BY Abrechnungsjahr DESC, SummeBK DESC;

Oder: Rückstände je Einheit

SELECT Einheit, SUM(Forderung - Zahlung) AS Rückstand
FROM dbo.Mietzahlungen
GROUP BY Einheit
HAVING SUM(Forderung - Zahlung) > 0
ORDER BY Rückstand DESC;

BI und Reporting

Sobald die Daten im SQL Server liegen:

• Power BI mit Drilldowns bis zur Wohneinheit
• Zeitreihen-Analyse über Jahre hinweg
• Eigentümer-Berichte mit automatischer PDF-Erstellung
• Dashboards für Rückstandsentwicklung, Abrechnungskosten, Mahnstufen

Fazit

DOMUS 4000 ist keine offene Plattform – aber über CSV-Exporte und etwas Fleißarbeit kannst Du sehr viel erreichen.

Access, SQL Server und Power BI holen Dir die Daten aus der Hausverwaltung raus – für Auswertungen, Berichte oder Migrationen.

Wenn Du dabei Hilfe brauchst – vom Export über den Import bis zur Visualisierung – sag Bescheid. Dann schaffen wir gemeinsam Transparenz in die Objekte.